임대차 3법 폐지 여부 및 계약갱신청구권에 대한 이해

 

윤석렬 대통령의 대통령 후보시절 공약 중 하나로 '임대차 3 법' 에 대한 전면 재검토를 약속했었습니다.

 

공약 상에는 적절한 개정이라고 하였지만 그동안 국민의 힘에서 주장했던 것에 따르면 임대차 3 법에 대한 축소 혹은 폐지 지칭함을 알 수 있습니다.

 

 

오늘은 임대차 3법 폐지논란과 더불어 임대차 3 법에 대해서 제대로 이해하고 그중 하나인 계약갱신챙구권에 대해서도 설명하는 시간을 가지도록 하겠습니다.

 

 

[목차여기]

 

임대차 3법이란?

 

 

임대차 3 법이란? 계약갱신 청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제를 말합니다.

임대차 3법 (주택임대차 보호법)은 임차인(세입자)의 안정적인 주거를 보장하기 위하여 문재인 정부 때 도입된 정책을 말합니다.

 

 

계약갱신청구권

 

계약갱신청구권은 게약기간이 끝난 세입자가 전월세 계약을 한차례 연장할 수 있는 권리를(2+2년)을 보장해 줍니다.

 

즉 계약갱신 청구권은 임차인이 희망하는 경우에 1회 계약갱신을 청구할 수 있는 권리로서, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어납니다.

 

계약갱신청구권에 따라서 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.

 

임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 볼 수 있습니다.

 

또한 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했으면서도, 임차인이 요구한 갱신기간 동안 정당한 사유없이 제삼자에게 해당 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하도록 하였습니다.

 

< 허위 갱신 거절 시 손해 배상액 산정 방법 >

 

허위의 갱신 거절 시 손해배상액 산정방법

 

1. 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액

 

2. 위 1에 해당하는 사항이 없는 경우에는 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액

 

1) 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용하여 3개월분에 해당하는 금액을 배상하여야 합니다.

 

2) 임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료 - 갱신거절 당신 월단위 임대료의 2년 분에 해당하는 금액

 

3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

 

전월세 상한제

 

전월세 상한제는 계약 갱신 시 임대료 상한을 5% 범위 내로 제한하여 임차인들이 임대료 급등으로 인한 부담을 줄이기 위한 제도입니다.

 

전월세 상한제에 따라서 임대료를 증액상환을 5%로 하되,  지자체가 지역 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조례를 달리 정할 수 있도록 하였습니다.

 

이번 개정 법률안에 포함된 전월세 상한제는 현재 임대인과 임차인이 종전 임대료를 기준으로 하여 임대료 상한을 정하도록 되어 있습니다.

 

임대차(전월세) 신고제

 

임대차 (전월세) 신고제는 전월세 계약 시 임대차 계약 정보를 신고하도록 하여 임차인에게 시의성 있는 시세 정보를 제공하는 제도입니다.

 

임대차신고제에 따라 전월세 계약 시 30일 이내 주택 소재지 관청에 임대차 계약정볼르 신고해야 합니다. 임대차 신고제로 임대차 실거래 정보를 취합하여 임차인에게 제공합니다.

 

 

 

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< 해당 키워드 관련 신문내용 요약 >

 

 

매일경제 뉴스 정리 2023-07-04일 조성신기자 발췌

 

정부는 지난 4일 2023년 하반기 경제 정책 방향을 확정해 발표하였는데, 임대차 3 법(전월세 신고제, 계약갱신청구권,전월세 상한제) 에 대한 중장기적 합리화 방안을 검토하였습니다.

 

 

원희룡 국토부 장관은 "임대차 3법 폐지가 꼭 답만이 아니라 전세제도 자체를 바꾸는 근본적인 변화가 필요하다"면서 "전월세 전환율이나 임대차 가격,  기간을 억지로 맞추는 억지성을 없애야 한다"라고 말한 바 있습니다.

 

~ 이와 관련된 주택법 개정안은 현재 국회 국토교통위원회 계류 중입니다.

 

https://www.mk.co.kr/news/economy/10776104

신탁사 특례로 재건축 2∼3년 단축…임대차 3법 개정 검토 - 매일경제

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야당이 반대하는 실거주 의무에 대한 폐지가 전세가격을 안정화하는데 해법이 될 것으로 떠오른다고 적혀있다. 

 

1.3 부동산 대책을 통하여 '분양권 전매제한 완화, 실거주의무폐지' 계획을 발표한 바 있는데 , 이에 4월 주택법 시행령 개정안을 통해 최대 10년에 달했던 전매행위 제한기간을 수도권은 최대 3년, 비수도권은 최대 1년으로 단축하는 내용을 담아 완화하였습니다.

 

전매행위 기간을 줄이더라도 실거주 의무로 인하여 전세를 놓아서 잔금을 치르려던 계획이 틀어지고 이에 따라 잔금 입금이 힘들어 투자용으로 집을 구입한 사람의 잔금계획이 어려워지게됩니다.

 

https://www.yonhapnewstv.co.kr/news/MYH20230908019400641?input=1825m

진척 없는 실거주 의무 폐지…수도권 4만 가구 혼란